Leitungswasserschaden: Verzögerungstaktik kommt (nicht nur) die Wohngebäudeversicherung teuer zu stehen

Eine vermietete Eigentumswohnung kann eine lukrative Einnahmequelle sein. Brechen allerdings – wegen eines nicht regulierten Wasserschadens – die Zahlungen weg, stellt sich die Frage, ob die Assekuranz für den Mietausfall aufkommen muss.

Betongold ist für viele Deutsche fester Bestandteil ihrer Anlagestrategie. Wer jedoch statt eines freistehenden Hauses eine Eigentumswohnung erwirbt, muss sich mit den anderen Eigentümern in der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) auseinandersetzen. Das kann schwierig sein, vor allem, wenn es einen Schaden an der Immobilie gibt. Besonders tückisch: Schäden, die aus dem Gemeinschaftseigentum stammen, aber das Sondereigentum eines Einzelnen (sprich: dessen Wohnung) betreffen. Der Klassiker ist hier der Leitungswasserschaden. Tritt etwa aus einem Heizungsrohr Flüssigkeit aus, dass Estrich und Boden einer einzelnen Wohnung beschädigt, kommt es unter den Beteiligten häufig zum Streit, wer für die Beseitigung des Schadens verantwortlich ist. Und wer die Kosten der Schadenbeseitigung zu tragen hat.
Zwar umfasst die obligatorische Wohngebäudeversicherungen in der Regel sowohl Schäden am Gemeinschafts- als auch am Sondereigentum, dennoch lässt sich über die Höhe der Einstandspflicht trefflich streiten. Das führt oft zu Verzögerungen bei der Schadensregulierung – und damit zu weiteren Problemen.

Sanierung auf eigene Kosten?

So auch in einem Fall, den unlängst das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg zu entscheiden hatte (Az. 8 U 3174/20). Hier hatte der Eigentümer einer vermieteten Wohnung seiner Wohngebäudeversicherung einen Wasserschaden gemeldet. Die Assekuranz verweigerte jedoch die Zahlung. Es folgte ein jahrelanger Rechtsstreit.
In dieser Zeit blieb die Wohnung unbewohnbar – und ließ sich folglich auch nicht weiter vermieten. Die Sanierung vorzufinanzieren wollte der Eigentümer nicht, obwohl dies, nach Anschluss der gerichtlichen Beweissicherung möglich gewesen wäre.
Stattdessen erweiterte der Mann die Klage gegen die Versicherung und verlangte neben der eigentlichen Regulierung des Wasserschadens auch Ersatz für den entstandenen Mietausfall.

Überschaubares Risiko

Mit diesem Ansinnen konnte er sich aber nur teilweise durchsetzen. Zwar gestanden sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Nürnberg dem Mann Ersatz für einen Teil des Mietausfalles zu, nicht jedoch, wie gefordert, für die gesamte Dauer von mehreren Jahren. Das Argument: Als Eigentümer wäre es im sowohl möglich als auch zumutbar gewesen, die Wohnung zunächst mit eigenen Mitteln in einen bewohnbaren Zustand zu versetzen.
Nach dem Abschluss der gerichtlichen Beweissicherung sei der Mann zudem nicht mehr verpflichtet gewesen, die Wohnung in ihrem beeinträchtigten Zustand zu belassen, um das Ausmaß des Schadens zu dokumentieren. Vielmehr habe der Zahlungsanspruch gegen die Versicherung nach dem Termin festgestanden. Das Zuwarten und der jahrelange Leerstand seien somit unnötig gewesen. Sie hätten einen Verlust verursacht, der deutlich höher sei als die eigentlichen Sanierungskosten. Entsprechend bekam der Eigentümer nur für einen Bruchteil des tatsächlichen Leerstands Schadenersatz für seine Mietausfälle.

Kommentar von Jürgen Wahl, Fachanwalt für Versicherungsrecht in Hanau:

Die Regulierung von Wasserschäden wirft in der Praxis immer wieder Probleme auf. Betroffene sollten frühzeitig rechtlichen Rat einholen, um ihre Rechte durchzusetzen und etwaige Folgeschäden zu minimieren.